심의 통과된 은마아파트 재건축...걸림돌 많아

서울 재건축 단지의 상징인 대치동 은마아파트가 재건축 사업을 추진한지 19년만에 서울시 심의를 통과하면서 사업이 본궤도에 오르게 됐다. 이를 계기로 서울의 다른 주요 재건축 사업도 탄력을 받을지 주목하고 있다.

20일 서울시 등에 따르면 시는 전날 제11차 도시계획위원회(도계위) 본회의를 열고 ‘은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안’을 수정·가결했다. 2003년 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년 만이고, 도계위에 상정된 지 5년 만의 일이다.

서울시의 결정이후 재건축사업이 완료되면 기존 28개 동(14층), 4424 가구인 은마아파트는 33개 동(최고 35층), 5578 가구(공공주택 678가구)로 탈바꿈하게 된다. 승인된 정비계획에서 은마아파트의 건폐율, 용적률은 각각 기존 20%에서 50% 이하, 204%에서 250% 이하로 완화 적용되고, 단지 내에 근린공원, 문화공원, 공공청사 등도 들어선다.

1979년에 지어진 은마아파트는 2003년 추진위 승인을 받은 후 재건축을 추진했지만 번번이 규제에 부딪혀 속도를 내지 못했다. 추진위는 2017년 최고 49층 높이 재건축 설계안을 제출했으나, 당시 서울시의 ‘아파트 35층 층수 제한’ 규제에 막혔고 최고 층수를 35층으로 낮추고 기부채납 물량을 늘려 수정안을 제출했지만 보류 판정을 받기도 했다.

5년간 지지부진했던 재건축·재개발 사업에 속도를 내겠다고 한 오세훈 서울시장이 취임한 후, 추진위는 지난 2월 35층 높이의 계획안을 다시 제출했다. 도계위는 8월 동 개수를 줄여 동 간격을 넓히라는 검토 의견을 제시했고, 추진위는 이를 반영해 수정안을 제출해 이번에 통과시켰다.

은마아파트가 재건축 절차 중 가장 힘든 것으로 알려진 도시계획위 심의 문턱을 넘으면서 다음 단계인 조합 설립에 속도가 날 전망이다. 이후 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분계획 수립·인가 등 착공 전까지 많은 일정이 남아 있는데, 재건축추진위는 내년에 조합설립 인가가 통과되는 대로 49층 높이로 정비계획안을 변경할 계획”이라고 표명했다.

현행법과 서울시 조례로는 35층밖에 지을 수 없어 일단 35층으로 계획을 세웠지만, 서울시는 관내 재건축 사업지의 건폐율을 낮춰 녹지를 늘리는 대신 층수 상향을 추진하고 있어서다.

은마아파트의 재건축 심의 통과에 따라 서울의 압구정동, 목동, 여의도 등에 있는 오래된 아파트의 재건축 사업도 탄력을 받을 것이란 전망이다.

전문가들은 다만 은마아파트는 재건축 사업의 초기 단계인 정비계획안이 통과된 것으로 아직 사업 절차가 많이 남아있고, 최근 경기 부진으로 인한 부동산 시장 위축 및 공사비 급등 등으로 넘어야 할 산들이 많아 파급 효과가 제한적일 것으로 전망했다.

재건축의 또다른 장벽인 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등도 앞으로의 사업 추진에 걸림돌이 될 수 있다는 지적인데, 정부는 지난달 도심 주택 공급을 유도하기 위해 재건축 부담금 개선안을 발표했지만 입법 사안이라 국회 통과 여부는 아직 미지수인 상황이다.