아파트값, 죽은 고양이의 발작? 혹은 바닥?

주식시장에서 빌려온 용어 하나가 부동산 시장에서도 핫 이슈가 되고 있습니다. 바로 `데드 캣 바운스’(Dead cat bounce)죠. 죽은 고양이가 꿈틀하듯 폭락장에서도 주가가 가끔 소폭 반등하는 현상을 비유한 것이죠.

아파트 시장에서도 비슷한 현상이 전개되고 있습니다. 지난 해 이후 아파트값 하락의 폭과 속도가 컸습니다. 그러다 보니 바운스(반등)라는 단어 한마디에도 ‘혹시’하고 민감하게 반응하고 있죠. 깜짝 반등론 속에 바닥론도 조심스럽게 나오고 있습니다. 과연 집값은 현 하락 사이클에서 어느 단계에 와 있을까요? 바닥론은 상승론자의 ‘희망 고문’에 불과한 것일까요?

바닥론 왜? 1) `둔촌주공 일병 구하기’, 체면도 내던진 정책 효과?

최근 아파트 매매가의 하락폭이 줄어들고, 거래량이 늘고 있습니다. 이를 두고 바닥론이 제기되고 있는 상황이죠.

정부는 지난해 하반기 이후 부동산 관련 규제를 풀고 또 풀고 부양책을 내놓았습니다. 규제 완화의 폭도 넓었고, 속도감도 있었죠. 정책 목표는 부동산 시장의 연착륙입니다. 서울 강남3구와 용산을 제외하고 규제 지역을 모두 풀었습니다. 청약 제한, 아파트 전매제한, 실거주 의무, 중도금 대출 제한 등도 줄이거나 없애겠다고 선언했습니다. 특례보금자리론 등을 통해 대출금리 부담도 줄여주고 있죠. 각종 대책이 단군이래 최대 재건축이라는 둔촌주공 청약일정과 묘하게 맞물리면서 `둔주일병 살리기’라는 의심도 샀죠. 안전진단 기준 완화 등 재건축 활성화 대책도 내놓고, 분당 일산 등 1기 신도시에 대한 재정비 마스터플랜도 제시했습니다.

바닥론 왜? 2) 이제는 ‘스톱’, 금리 인상 정점론?

기준금리 인상에도 하향 안정세를 보이는 대출금리도 얼어붙은 시장심리를 살짝 되살리고 있습니다.

한때 8%를 넘던 변동부 주택담보대출금리의 상단이 6%대로 내려왔습니다. 대출금리의 원가가 되는 코픽스(COFIX) 금리 등 조달 금리가 안정된 데 따른 것입니다. 물론 당국의 강력한 메시지도 한 몫을 했죠.

여기에 한국은행이 지난 2월23일 기준금리를 1년만에 처음으로 동결(연 3.5%)했습니다. 시중 대출금리 추가 인하에 대한 기대감도 커지고 있습니다. 한은이 더 이상 기준금리를 올리지 않을 것이라는 ‘금리 정점론’이 확산되고 있는 거죠.

이런 움직임 때문일까요. 아직은 낮지만 아파트 매수심리도 최근 2주 연속 올랐습니다. 한국부동산원에 따르면 2월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 66.7로 지난주(66.4)보다 0.3포인트 상승했죠. 매매수급지수는 부동산원이 중개업소를 대상으로 설문해 수요와 공급 비중(0~200)을 지수화한 것입니다. 기준선 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻입니다. 물론 아직도 기준선 100에 한참 못 미치는 60선 언저리에 머물고 있어 매수세는 약합니다.

바닥론 왜? 3) 가격 하락폭 축소, 국지적 반등

정부의 대책이 약간이나마 효과를 발휘하고 있는 걸까요? 아파트값 하락폭이 축소되고 국지적 반등 현상도 나타나고 있습니다.

한국부동산원은 주간 단위로 아파트주간시세를 내놓고 있습니다. 공공 통계입니다. 최근 들어 매매가의 낙폭이 줄고 있습니다. KB부동산이나 또다른 민간업체인 부동산 R114 등 민간 통계의 경우 다른 방향으로 가기도 하지만, 낙폭은 줄고 있다는 게 다수 의견입니다.

전세가격은 매매가격의 선행 지표입니다. 하락률은 여전히 크지만 보폭은 좁히고 있습니다. 대규모 입주 물량이 대기중인 강남구를 제외하고 전세 하락세가 진정되고 있는 모습입니다.

스키장으로 상황을 비유해보죠. 최상급코스를 타고 내려오다가 이제 상급 →중급 단계로 가고 있는 형국이죠. 곧 초급 코스에 도달할 것이고, 다시 리프트를 타고 올라갈 때가 나올 것이라는 주장도 나오고 있습니다.

그럼 실제 반등 사례를 살펴보죠.

서울 송파구가 대표적입니다. 이 곳은 대규모 아파트 밀집지역으로 서울 아파트 값의 바로미터 역할을 하고 있습니다. 이 지역 아파트는 최고 가격에서 7억 원 이상 가격이 폭락했다가 다시 2억~3억 원씩 가격이 오르는 거래가 나타나고 있습니다;

가락동 헬리오시티를 보죠. 가락시영 아파트를 재건축한 곳으로 무려 9510가구에 달하는 단일 단지로는 국내 최대입니다. 이 아파트 전용면적 84㎡는 최근 18억원 선에 실거래가 되고 있습니다. 작년 12월만해도 15억원대 실거래까지 나왔습니다. 2021년 10월 기록한 최고가 23억 8000만원원보다는 여전히 낮지만 가격이 2억~3억원 오른 셈입니다.

잠실 주공 5단지, 엘리트(잠실 엘스, 리센트, 트리지움) 등 잠실 지역과 신천동 파크리오 등 송파일대 대단지 아파트도 상황이 비슷합니다. 서울 강동구 대단지 아파트들도 가격이 소폭 반등하고 있죠. 강동구 대장주인 고덕 아르테온은 지난 해 11월만해도 전용 84㎡ 기준 12억원 실거래가 일반적이었으나 지난 달 모두 14억원 이상에 실거래가 이뤄졌습니다.

경기도 주요 지역도 마찬가지입니다. 준 강남으로 불리는 과천은 지역 대장주인 래미안슈르가 1억원 정도 상향된 가격에 거래가 되고 있습니다. 지난해 낙폭이 유독 컸던 경기 화성시 동탄 2신도시 지역도 작은 평형 중심으로 실거래가가 오르고 있습니다.

바닥론 왜? 4) 거래량 증가?

바닥론의 또다른 근거는 아파트 거래량입니다. 내린 가격의 거래량이 의미 있게 늘어날 경우 바닥에 접근했다고 볼 수 있기 때문입니다.

올 1월 서울 아파트 거래량은 1408건(2월 28일 현재)으로 신고됐습니다. 지난 해 6월 이후 처음으로 1000건을 훌쩍 넘었습니다. 2월 거래량도 1088건을 기록 중입니다. 아파트 실거래 신고는 거래 후 한 달안에만 하면 됩니다. 시장에선 2월 거래량이 2000건을 넘길 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

경기도도 비슷합니다. 경기도 1월 거래량은 4570건. 지난해 5월 이후 가장 많습니다. 2월도 이미 4153건에 달했습니다.

지난해 하반기 서울 아파트 시장의 거래량은 뚝 떨어졌습니다. 거래절벽, 거래 방하기를 넘어 거래 멸종이라는 용어까지 등장했죠. 그 때와 비교하면 상황이 바뀌고 있는 셈입니다.

바닥 확인 중? 1)아직은 ‘글쎄’

정부 규제완화와 부양책, 그리고 금리 정점론이 국지적 집값 반등과 거래량 증가 등 작은 변화로 이어지고 있는 것은 분명합니다. 그러면 이 같은 변화를 의미 있는 바닥 확인 과정으로 볼 수 있을까요?

일부 전문가들은 “이제는 바닥”이라고 주장합니다. 전국적인 현상은 아니지만 대기 수요가 많고 가격 회복력이 강한 핵심 지역, 상급 지역을 중심으로 바닥 다지기 작업이 진행중이라고 판단하고 있습니다.

서울 송파구 잠실동이 대표적이죠. 토지거래허가구역으로 실거주를 해야만 매입할 수 있는 잠실 지역 아파트 매매가 서서히 살아나고 있는 것을 근거로 듭니다. 또한 경기도 화성 동탄 등 매매가가 급락한 지역에서 일부 갭 투자성 거래가 이뤄지는 것도 또다른 이유로 설명합니다.

하지만 아직은 시기상조라는 의견이 대세입니다. 국지적 가격 상승과 거래량 증가는 급급매 해소 성격이 강하다는 분석입니다.

집주인들은 약간 개선된 시장심리에 “지금이 팔 수 있는 마지막 기회”는 생각으로 집을 내놓고 있고, 상급지로의 이동을 노리는 1주택자나 여유 있는 다주택자 등이 이를 매수하고 있다는 거죠. 결국 급급매가 소진되면 호가를 올린 급매물이 나오고, 이를 두고 매수자와 매도자간 줄다리기가 다시 전개되면서 가격 추가 하락을 예상하고 있습니다.

거래량도 아직은 의미 있는 상황이 아니라는 게 중론입니다. 2021년과 2020년 1월 서울 아파트 거래량은 각각 5766건, 6508건으로 올 1월 거래량을 압도합니다. 시장 전문가들은 서울에서 월 거래량이 3000건 이상은 나와야 의미 있게 볼 수 있다고 합니다.

바닥 확인중? 2)금리 과연 정점?

한국은행의 기준 금리 동결(3.5%)은 일단 부동산 시장 투자심리 개선에 도움이 될 것으로 보입니다. 주택담보대출금리가 하향 안정하는 상황에서 한은의 금리동결은 추가 대출금리 인하에 대한 기대감을 높이고 있습니다. 금리는 현 부동산 사이클에서 아파트값 하락을 촉발한 트리거입니다. 그 트리거가 얼마나 높고 오래 지속될 지에 대한 불확실성이 투자심리를 억눌렀죠. 일단 안개는 상당 부분 걷혔으니 관망하던 매수세가 행동에 나설 가능성도 있는 상황입니다.

하지만 불확실성은 여전히 큽니다.

한국은행은 금리를 동결하면서도 ‘추가 금리 인상’에 대한 여지를 남겼습니다. 금리 인상 기조에 마침표가 찍힌 것은 아니라는 의미지요. 미국은 여전히 각종 지표가 탄탄해 인플레이션과의 전쟁을 위한 추가 금리 인상을 예고하고 있습니다. 현재 한국과 미국의 기준금리차는 상단을 기준으로 1.75%. 당장 미국 연방준비제도가 3월22일 금리를 현재 4.75%에서 최소 0.25% 추가 인상하는 게 확실시됩니다. 한-미 금리차가 더 확대될 경우 환율 상승과 외국 자본 이탈 심화 등이 우려되고 있습니다. 이창용 한국은행 총재의 고민이 깊어질 수밖에 없죠.

한은이 금리 인상을 완전 중단한다고 해도 이른 시기에 금리인하를 단행할 가능성은 높지 않습니다. 이는 현재의 고금리 기조가 상당 기간 지속된다는 의미입니다. 과연 이 같은 고금리에서 적극적인 아파트 투자 수요가 살아날 지 미지수입니다.

바닥 확인중? 3)지하 3층, 지하 5층? 도대체 바닥이 어디인데?

집값이 속도감 있게, 큰 폭으로 내렸다는 데는 별 이견이 없습니다. 다만 앞으로 얼마나 더 하락할 지, 아니면 더 하락해야 할지가 관건입니다. 지난 3년간 아파트값은 날아올랐습니다. 산이 높으면 골도 깊은 법. 하락폭이 크다고 하지만, 현재 가격이 정상 가격인가에 대해 따져볼 필요도 있습니다.

보통 아파트 시세 추이는 공공인 한국부동산원과 민간인 KB국민은행의 시세조사로 분석하고 있습니다. 조사원들이 실거래 가격을 중심으로 추정하는 것이 부동산원 방식이고, KB는 회원 공인중개사들이 호가 중심으로 가격을 입력하죠. 두 곳의 조사는 시계열로 보면 등락 추세는 비슷하게 움직입니다. 다만 진폭과 구체적인 가격에서는 차이가 있어 혼란을 야기하곤 하죠.

부동산원 공동주택매매 실거래가 지수 변동폭을 보겠습니다. 2022년 12월 전국 공동주택 실거가격지수는 117.8로 2021년 12월 141.6보다 23.8포인트, 비율로는 16.84%가 하락했습니다. 서울은 하락폭이 더 크죠. 작년 12월 서울의 실거래가 지수는 141.9(2006년이 100)로 2021년 12월 182.2보다 40.3포인트가 하락했죠. 이를 비율로 환산하면 22.09%가 하락한 거죠. 예를 들어 10억짜리 아파트라면 가격이 1년새 2억 이상 가격이 떨어진 것이죠. `폭락’ `대폭락’이라는 말을 수치로 확인할 수 있습니다.

그렇다면 지금 내린 가격을 정상 가격으로 볼 수 있을까요? 정상 가격이라는 단어는 상대적입니다. 그래서 지표로 분석해 보겠습니다.

위에서 언급한 부동산원의 서울 아파트 실거래가 지수를 살펴보죠. 2022년 12월은 전년 말 대비 22.09%가 하락한 걸로 나와있습니다. 2년 전인 2020년 말과 비교해 볼까요. 코로나 사태로 인한 유동성 장세로 아파트값이 폭등하던 시기입니다. 2020년 12월 아파트 실거래가 지수는 161.2로 작년 말 141.9와 비교하면 19.3포인트가 낮습니다. 비율로는 12%가 낮죠. 현재 서울 아파트 실거래가 평균은 2020년 6월(139.9) 수준입니다. 아파트값이 2년 8개월 전 수준으로 돌아갔다는 의미이죠.

그럼 이 정도면 ‘충분히’ 내려간 걸까요? 2017년 12월과 비교해 보죠. 그 당시 서울 실거래가 지수는 101.0으로 작년 12월보다 40.9포인트 높습니다. 비율로 보면 28.87%죠. 2017년 말 5억원짜리 아파트가 지금은 6억7천만원이라는 계산이 나오는 거죠. 경제성장률이나 물가상승률을 감안해도 여전히 높은 상승률이죠.

때문에 아파트값의 추가 하락을 예견하는 전문가들이 더 많습니다. 아직은 충분히 떨어지지 않았다는 주장입니다. 2017년 수준, 2018년 수준, 2019년 수준 등등… 반값 하락을 주장하는 분도 있습니다. 원희룡 국토교통부 장관도 지난해 “아파트값이 반값 수준으로 떨어져야 한다”고 외치기도 했습니다.

바닥 확인중? 4) 소득 절반으로 대출금 갚아야 하는데

아파트를 언제 사면 좋을까요? 자주 듣는 질문입니다. 정답은 없습니다. 다만 “자신 있을 때”라는 모범답안이 있기는 합니다. “자신 있을 때”는 자신의 소득 수준과 생활 여건 등을 종합 고려해 감내할 수 있을 때를 의미합니다.

부동산 시장에서는 주택구입부담지수가 이를 살펴볼 수 있는 중요한 지표로 활용됩니다. 주택금융공사가 분기별로 발표하는 이 지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환부담을 나타냅니다. 지수가 높을수록 주택구입부담이 가중됨을 의미합니다. 주택담보대출 상환을 위해 가구소득의 25% 정도를 부담하면 지수는 100으로 산출됩니다.

가장 최근 주택구입부담지수 통계는 지난해 3분기 지수로 전국지수는 89.3입니다. 관련 통계를 작성한 2004년 이후 가장 높습니다. 그만큼 높은 집값에 상환부담도 높아졌다는 의미이죠.

서울 지수는 지난해 3분기 214.6입니다. 소득의 절반이 넘는 54%를 주택담보대출 원리금 상환을 위해 내야 한다는 뜻입니다. 서울은 2017년부터 지수가 급상승세를 탔습니다. 통상 서울은 주택담보대출 상환비중의 33~35%인 130~140선을 적정 수준으로 평가하고 있습니다. 갭이 큽니다.

L? V? W? 아파트 하락, 이번에는?

아파트 시장이 일단 바닥을 향해 접근하고 있는 것은 분명합니다. 다만 바닥이 지하 1층인지, 지하 3층인지, 지하 5층인지를 가늠하기 어렵습니다. 안개 속이죠.

주택관련 통계가 제대로 갖춰진 1980년말 이후 우리 주택 시장은 3번의 침체기를 겪었습니다.

1차 하락기는 1990년대죠. 1980년대 말 금리, 유가, 달러 값이 낮게 형성된 `3저’ 현상으로 경기가 호황을 보이면서 집값이 폭등했습니다. 서울 아파트 값은 1988년 18.47%, 1989년 18.82% 상승에 이어 1990년에는 무려 37.62% 폭등했습니다. 이에 정부는 1기 신도시 등 주택 200만호 건설을 추진했습니다. 공급폭탄에 집값은 1996년까지 약보합이 지속됐습니다. 물가상승률 등을 감안한 실질 주택가격은 1996년까지 하락세와 보합세를 유지했습니다. 폭락 후 보합세가 상당기간 지속되는 L자형이죠. 1995년 10월말에는 미분양 물량이 15만9471가구까지 치솟기도 했습니다.

외환위기는 부동산 시장에 메가톤급 충격을 주었습니다. 대출금리는 20%를 넘었습니다. 1998년 서울 아파트 값은 14.6% 폭락했습니다. 하지만 위기를 단기간에 극복하면서 1년만에 V자 반등에 성공했습니다. 1999년 서울 아파트값은 12.5% 상승했으며 2002년까지 집값 폭등이 이어졌습니다. 대출금리 인상, 대출 확대, 규제 완화 등이 집값을 끌어 올렸습니다.

3차 하락은 2008년 글로벌 금융위기 때죠. 당시 7개월간 하락하다가 반등했습니다. 하지만 2010년이후 4년간 하락세가 이어졌죠. 보금자리 주택과 신도시 입주 등 공급이 급증한 때문이죠. 2009년 3월 미분양 주택이 사상 최대인 16만 5641가구까지 증가했습니다. 이른바 더블딥으로 불리는 W자 침체가 전개됐습니다.

지금은 4차 하락이 현재 진행형입니다. 2020년 코로나발 경기 부양책의 후유증이죠. 저금리와 과도한 유동성 공급이 집값 폭등을 야기했습니다. 2021년 8월 이후 한국은행이 인플레이션과의 전쟁을 시작되면서 급격한 금리인상이 집값 폭락을 유발했습니다.

현재의 집값 위축 사이클은 얼마나 갈까요? 곧바로 반등할까요? 아니면 장기 위축 국면으로 갈까요? 집값이 예전처럼 다시 뛰어오를까요? 바닥론이 분분하듯 향후 전망에 대해서도 전문가들 의견이 다양합니다.

일단 당분간 집 살 때는 아니라는 데는 대체적으로 의견이 모아지네요. 단기 반등을 주장하시는 모태 상승론자도 있지만 침체가 일정기간 유지될 것이라는 전망이 훨씬 우세합니다. 길게는 5년 이상을 보는 전문가도 있습니다. L자형 침체를 예견하는 거죠.

이번 경기 침체기는 과거에는 경험하지 못한 위협 요인이 도사리고 있습니다. 저출산으로 인한 인구 감소입니다. 2030년이면 인구가 줄고, 분리에 따른 세대수 증가도 멈출 것으로 예상됩니다. 근본적으로 주택 수요가 감소하는 것이죠. “아파트 가격은 언젠가는 우상향한다”라는 경험칙이 무너질 수도 있습니다.

내 집을 마련하건, 투자를 하건 차이는 없습니다. 학습을 통해 큰 변화를 읽어내는 눈을 갖춰야 합니다. 그리고 현장 답사를 통해 개별 입지, 개별 물건의 장단점을 파악하는 부지런함도 필요합니다. 부동산 시장에서 ‘묻지마’의 시대는 강제 퇴출되고 있습니다.