그 단호함으로 부동산 세제도 혁신을

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시장은 정부의 ‘의지’를 먹고 자란다

2026년 1월, 대한민국 자본 시장은 대전환의 서막을 알렸다. 코스닥 지수가 하루 만에 7%를 상회하는 폭등세를 보이며 사이드카가 발동된 사건은 단순한 수치 이상의 의미를 지닌다. 주가지수가 5,000선을 돌파하며 터져 나온 시장의 환호는 정부가 추진해온 ‘밸류업 프로그램’과 기업 지배구조 개선 정책에 대한 신뢰가 임계점을 넘었음을 보여주는 실증적 증거다.

경제학에서 ‘정책 신뢰성(Policy Credibility)’은 시장 안정화의 가장 강력한 도구다. 노벨 경제학상 수상자 로버트 루카스는 ‘루카스 비판’을 통해 정책의 성패가 시장 참여자들의 기대에 의해 좌우된다는 점을 설파했다. 정부가 정책을 발표하기도 전에 시장이 먼저 반응한 것은, 투자자들이 더 이상 정부의 발표를 ‘말뿐인 선언’으로 치부하지 않고 반드시 실행될 ‘확정적 미래’로 받아들이기 시작했음을 의미한다. 이제 이 단호하고 예측 가능한 정책 리더십의 화살촉은 대한민국 경제의 최대 왜곡 지점인 부동산 시장을 정조준해야 한다.

왜 부동산정책은 매번 실패했는가?

자산 시장은 인간의 심리와 집단적 학습의 결과물이다. 대니얼 카너먼이 밝힌 행동경제학적 관점에서 볼 때, 시장 참여자들은 과거의 경험을 토대로 미래를 투사한다. 최근 주식 시장의 성공은 ‘선제성’과 ‘단호함’이라는 두 축에 기반한다. 반면, 과거 부동산 정책은 항상 가격이 폭등한 뒤에야 뒤따라가는 ‘사후 약방문’에 그쳤다.

지난 2017년부터 2021년까지 서울 아파트값이 60% 상승하는 동안 30여 차례의 대책이 쏟아졌지만, 시장은 이를 비웃었다. 2022년 한국은행의 분석에 따르면, 부동산 정책 발표 후 3개월 이내에 서울 아파트 가격이 평균 2.3% 상승하는 역설적 현상이 관찰되었다. 이는 시장이 정부의 규제를 “가격이 더 오를 것이라는 보증수표”로 인식했기 때문이다.

“버티면 이긴다”는 다주택자들의 확신은 정책의 일관성 부족에서 기인했다. 정권이 바뀔 때마다 180도 뒤집히는 세제 혜택 유예와 강화의 반복은 정책 신뢰를 갉아먹는 암세포였다. 그러나 2026년 초, 이재명 대통령이 SNS를 통해 보여주는 일련의 행보는 이러한 비대칭성을 근본적으로 파괴하려는 ‘단호한 결기’를 담고 있다.

금기를 깨야: 3대 부동산 세제 혁신

① 다주택자 양도세 중과 유예 종료: ‘정치공학’을 이긴 ‘원칙’

가장 먼저 시장을 흔든 것은 2026년 5월 9일로 확정된 ‘다주택자 양도세 중과 면제 조치의 종료’ 선언이다. 선거를 앞두고 유예를 연장해온 과거의 관성을 끊어낸 이 대통령의 결단은 시장에 ‘명확한 데드라인’을 제시했다할 것이다.

현재 대한민국 다주택자가 보유한 주택은 약 187만 호에 달하며, 서울에만 35만 호가 집중되어 있다. 양도세 중과가 재개되면 최고 75%의 세율이 적용된다. 이는 경제학적으로 ‘매몰비용 오류’를 깨는 강력한 유인책이다. 다주택자들이 집값이 조금 더 오르길 기다리며 버티는 시간보다, 세금으로 수익의 태반이 환수되는 공포가 더 커지게 만든 것이다. 실제로 2026년 1월 둘째 주부터 강남권 아파트 매물이 전주 대비 23% 급증한 것은, 시장이 정부의 “재연장은 없다”는 메시지를 ‘참값’으로 받아들이기 시작했음을 의미한다.

② 비거주 1주택의 냉철한 재정의: ‘사는 것(Buy)’에서 ‘사는 곳(Live)’으로

정부는 1주택자 보호라는 성역에 숨어있던 ‘비거주 투기 수요’를 도려내고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 1주택자의 18%, 강남권은 무려 30%가 본인 집에 살지 않는 ‘비거주 1주택자’다. 이들은 전세를 끼고 집을 사두는 ‘갭투자’를 통해 1주택자 세제 혜택을 온전히 누려왔다.

이 대통령은 “거주하지 않는 집은 투기용”이라는 철학 아래, 장기보유특별공제(장특공제)의 거주 요건을 대폭 강화하고 실거주 의무화를 추진하고 있다. 이는 미국, 캐나다, 호주 등 OECD 선진국들이 주 거주지에만 혜택을 주는 글로벌 표준과 일치한다. 리처드 탈러의 말처럼 인센티브 구조를 바꾸면 인간의 행동은 변한다. 실거주 의무화는 부동산을 투자 포트폴리오의 하나가 아닌 인간 존엄의 공간으로 되돌리는 패러다임의 전환이다.

③ 초고가 주택 정밀 타격: 상징적 가격의 통제로 시장 전체 안정을

정부의 시가 50억 원 이상 초고가 주택에 대한 보유세(8~10%) 강화 제안은 정교하게 설계된 ‘핀셋 규제’다. 서울 아파트 중 50억 이상은 0.9%(1만 4천 호)에 불과하지만, 그 자산 가치는 85조 원으로 전체의 8%를 차지한다.

노벨상 수상자 로버트 쉴러는 부동산 버블이 소수 상징적 자산의 가격 상승이 만드는 ‘심리적 전염’에 의해 확산된다고 보았다. 강남 초고가 아파트의 ‘최고가 경신’ 뉴스가 주변 지역의 가격을 끌어올리는 동력이 된다는 것이다. 따라서 상위 1%의 초고가 시장을 압박하는 것은 서민들에게는 부담을 주지 않으면서도, 시장 전체의 투기 심리를 차단하는 가장 효율적인 전략이다.

거시경제적 전환: 부동산에 묶인 자본을 혁신으로 흐르게

부동산 세제 개혁의 궁극적 목표는 단순히 집값을 낮추는 것에 그치지 않는다. 대한민국 가계 자산의 78%가 부동산에 고여 있는 기형적 구조를 타파하고, 이 ‘고인 물’을 생산적인 산업으로 흐르게 하는 ‘자본의 대이동’을 이끌어내는 데 있다.

미국(35%), 일본(42%) 등 선진국에 비해 과도하게 높은 부동산 집중도는 국가의 혁신 동력을 갉아먹는다. 삼성경제연구소의 분석처럼 부동산 비중이 10%포인트 감소하면 벤처 투자는 15% 증가한다. 부동산 가격의 안정은 청년들이 주거 비용에 소득의 절반을 쏟아붓는 대신, 주식이나 창업 등 도전적 자산 형성에 나설 수 있는 환경을 조성한다.

30대 청년층의 순자산이 감소하고 있는 절망적인 통계를 바꿀 수 있는 유일한 길은, 부동산 불패 신화를 깨고 자산 수익률의 무게중심을 자본 시장으로 옮기는 것이다.

세 가지 원칙의 고수: 일관성, 투명성, 형평성

정부가 나아갈 방향은 명확하다.

첫째, 정권의 명운을 걸고 일관성을 유지해야 한다. 기득권의 저항이나 단기적인 지지율 변동에 휘둘려 정책의 빗장을 여는 순간, 시장은 다시 ‘버티기 모드’로 돌아갈 것이다.

둘째, 정책 목표와 로드맵을 투명하게 공개하여 시장의 예측 가능성을 높여야 한다.

셋째, 실수요자는 철저히 보호하되 투기 세력에게는 가차 없는 형평성을 적용해야 한다.

스페인과 아일랜드는 부동산 버블을 방치하다 장기 불황에 빠졌지만, 독일과 캐나다는 선제적 관리로 안정 성장을 구가했다. 이재명 정부는 지금의 단호함을 끝까지 밀어붙여 대한민국을 후자의 길로 인도해야 한다.

상식의 정상화, 그 역사적 전환의 순간

우리는 지금 부동산이 고통의 근원이 아닌 주거의 터전이 되는 ‘정상 사회’로의 문턱에 서 있다. 주식 시장에서 이미 증명되었듯이, 정부가 단호하고 일관된 의지를 보일 때 시장은 반드시 응답한다.

오는 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세무 일정의 변화가 아니다. 그것은 투기로 부를 쌓는 시대의 종언이자, 노동과 혁신의 가치가 자산 가격 상승을 앞지르는 ‘정상화’의 출발선이다.

이 대통령이 보여준 지금까지의 단호함이 부동산 정책에서도 온전히 관철될 때, 우리는 비로소 집값 걱정 없이 내일을 꿈꾸는 상식의 시대를 맞이할 것이다. 정책의 신뢰가 시장을 움직이고, 그 변화가 우리의 삶을 바꾼다. 그 위대한 대전환의 완성을 위해, 정부는 결코 멈춰 서서는 안 된다.

이 글은 조선규 칼럼니스트의 페이스북 글을 AI(인공지능)을 통해 요약 정리한 것입니다.